راهنمای ساخت و ساز
مراحل ساخت آپارتمان از تخریب خانه کلنگی تا دریافت پایان کار
تبدیل یک خانه کلنگی به یک آپارتمان مدرن و نوساز، فرآیندی پیچیده و چند مرحله‌ای است که نیازمند دانش فنی، حقوقی و مدیریتی است. بسیاری از مالکان، این مسیر را به دلیل ناآگاهی از مراحل اداری و اجرایی، دشوار و پرهزینه می‌دانند. در این مقاله از «مدیرمسکن»، قصد داریم تا به صورت جامع و گام به گام، تمام مراحل ساخت آپارتمان از لحظه تخریب بنای قدیمی تا دریافت کلید و سند نهایی را برای شما تشریح کنیم تا با دیدی باز و اطلاعات کامل، پروژه ساخت و ساز خود را آغاز کنید.
مراحل پیش از ساخت: از تخریب تا پروانه
اولین و مهم‌ترین گام در مسیر ساخت، انجام مراحل قانونی و مقدماتی است. این مرحله زیربنای کل پروژه بوده و هرگونه خطا در آن می‌تواند در آینده مشکلات جدی ایجاد کند. این اقدامات شامل موارد زیر است:
- تشکیل پرونده در شهرداری: اولین اقدام، مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک شهر یا شهرداری منطقه و تشکیل پرونده برای ملک مورد نظر است. مدارک هویتی مالک و اسناد ملک در این مرحله ارائه می‌شود.
- دریافت دستور نقشه: پس از بازدید کارشناس شهرداری از ملک، دستور نقشه صادر می‌شود که شامل اطلاعاتی مانند ابعاد دقیق ملک، عرض گذر و اصلاحی‌های مورد نیاز است.
- طراحی نقشه معماری: در این مرحله، مهندس معمار بر اساس ضوابط شهرداری و سلیقه کارفرما، نقشه‌های معماری (پلان طبقات، نما، برش‌ها) را طراحی می‌کند.
- اخذ پروانه ساخت: پس از تایید نهایی نقشه‌های معماری، سازه، برق و مکانیک توسط سازمان نظام مهندسی و پرداخت عوارض مربوطه به شهرداری، مجوز رسمی شروع عملیات ساختمانی یا همان پروانه ساخت صادر می‌گردد.
- تخریب و آماده‌سازی زمین: پس از اخذ پروانه، می‌توان با رعایت اصول ایمنی و تحت نظر مهندس ناظر، اقدام به تخریب بنای قدیمی و پاکسازی کامل زمین کرد.
مرحله گودبرداری و اجرای فونداسیون
پس از تخریب و پاکسازی کامل ملک، مرحله حساس گودبرداری آغاز می‌شود. این مرحله به دلیل تاثیر مستقیم بر پایداری ساختمان‌های مجاور، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و باید حتما تحت نظر مهندس ناظر و با استفاده از روش‌های اصولی پایدارسازی گود (مانند نیلینگ یا انکراژ) انجام شود. پس از رسیدن به تراز مورد نظر در نقشه، نوبت به اجرای فونداسیون می‌رسد. این بخش که پایه و اساس کل سازه است، شامل آرماتوربندی، قالب‌بندی و بتن‌ریزی پی ساختمان می‌شود و کیفیت اجرای آن، تضمین‌کننده استحکام کل بنا در برابر نیروهای وارده مانند زلزله است.
اجرای اسکلت و سفت‌کاری ساختمان
پس از اجرای فونداسیون، نوبت به برپا کردن بدنه اصلی ساختمان یا همان اسکلت می‌رسد. اسکلت ساختمان معمولا به دو روش فلزی یا بتنی اجرا می‌شود که انتخاب آن به بودجه، شرایط طراحی و زمان‌بندی پروژه بستگی دارد. با بالا رفتن اسکلت، مراحل سفت‌کاری به ترتیب زیر انجام می‌شود:
- اجرای سقف‌ها: متناسب با نوع اسکلت، سقف‌های هر طبقه (مانند سقف تیرچه بلوک، عرشه فولادی یا دال بتنی) اجرا می‌گردد.
- دیوارچینی: پس از تکمیل اسکلت، دیوارهای خارجی و داخلی طبقات با استفاده از آجر، بلوک سیمانی یا سفالی چیده می‌شوند.
- اجرای چارچوب درب‌ها و پنجره‌ها: در این مرحله محل دقیق درب‌ها و پنجره‌ها مشخص شده و قاب فلزی آن‌ها (فریم) نصب می‌شود.
مرحله نازک‌کاری و تاسیسات
مرحله نازک‌کاری همانطور که از نامش پیداست، به جزئیات و کارهای نهایی ساختمان مربوط می‌شود و ظاهر آپارتمان را شکل می‌دهد. این مرحله معمولا زمان‌برترین بخش پروژه است و به دلیل تنوع متریال، بیشترین تاثیر را در زیبایی و هزینه تمام‌شده دارد. همزمان با نازک‌کاری، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی نیز اجرا می‌شوند. مهم‌ترین بخش‌های این مرحله عبارتند از:
- تاسیسات الکتریکی: شامل لوله‌گذاری برق، سیم‌کشی، نصب کلید و پریز و تابلوهای برق.
- تاسیسات مکانیکی: شامل لوله‌کشی آب سرد و گرم، فاضلاب، سیستم گرمایش و سرمایش (مانند پکیج و رادیاتور یا داکت اسپلیت) و لوله‌کشی گاز.
- عایق‌کاری و کفسازی: اجرای عایق‌کاری رطوبتی در سرویس‌ها و آشپزخانه و سپس اجرای کفسازی و سرامیک یا سنگ کف واحدها.
- گچ و خاک و سفیدکاری: پوشاندن دیوارها و سقف‌ها با یک لایه گچ و سپس اجرای لایه نهایی گچ برای ایجاد سطحی صاف و آماده برای نقاشی.
- نصب درب و پنجره: نصب درب‌های داخلی واحدها و پنجره‌های دوجداره.
- اجرای نمای ساختمان: اجرای نمای بیرونی ساختمان با متریالی مانند سنگ، آجر یا کامپوزیت که در پروانه ساخت مشخص شده است.
- نقاشی و دکوراسیون داخلی: شامل نقاشی دیوارها، نصب کابینت، کمد دیواری، شیرآلات و سایر جزئیات نهایی.
اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی مطابق با نقشه‌های مصوب و پروانه صادر شده، زمان آن رسیده تا برای دریافت گواهی پایان کار اقدام کنید. این گواهی به منزله تایید اتمام پروژه از سوی شهرداری و نظام مهندسی است. برای این منظور، مالک یا وکیل قانونی او باید به شهرداری مراجعه کرده و درخواست بازدید کارشناسان را ثبت نماید. پس از بازدید و تایید عدم وجود تخلف ساختمانی و رعایت تمام ضوابط، گواهی پایان کار صادر می‌شود. گام نهایی، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی است. با این کار، هر واحد آپارتمان به صورت یک ملک مجزا با متراژ و مشخصات معین تعریف شده و برای هرکدام سند مالکیت شش دانگ جداگانه صادر می‌گردد.